To drugi artykuł z serii poświęconej zakupowi ziemi rolnej przez nie-rolnika. Wcześniej pisałam o podstawach, dzisiaj skupimy się na pozyskaniu zgody KOWR na zakup nieruchomości rolnej. Wniosek o zgodę do KOWR na zakup nieruchomości może złożyć sprzedający (zbywca) albo kupujący. Wnioski różnią się między sobą. Każdy z nich wiąże się ze spełnieniem nieco innych wymogów. Dzisiaj piszę o wniosku o zgodę KOWR na nabycie nieruchomości składanym przez zbywcę (sprzedającego). Kiedy wybrać tę opcję i co się z tym wiąże? Zapraszam!
Złożenie wniosku do KOWR przez zbywcę (czyli przez sprzedającego). Kiedy lepiej wybrać tę opcję?
Najkrócej mówiąc – gdy kupujący NIE MA kwalifikacji rolniczych (i nie chce/nie może/nie ma czasu ich uzyskać). W takiej sytuacji to w zasadzie jedyna opcja na otrzymanie zgody. Jeśli wniosek do KOWR składa sprzedający, kupujący nie musi mieć kwalifikacji rolniczych, by taką nieruchomość kupić.
O tym, co to są kwalifikacje rolnicze napiszę szerzej (po ludzku) w kolejnym artykule. Teraz szybko wspomnę tylko, że kwalifikacje rolnicze to odpowiednie wykształcenie (przykładowo: technik rolnik, technik ogrodnik, mgr inż. architektury krajobrazu) lub doświadczenie w pracy w rolnictwie. O kwalifikacjach rolniczych możesz poczytać też na stronie KOWR.
Podsumowując, jeśli nie masz kwalifikacji rolniczych, a kupujesz nieruchomość rolną za zgodą KOWR, to wniosek o zgodę do KOWR powinien złożyć sprzedający.
Złożenie przez sprzedającego wniosku do KOWR o zgodę na zakup nieruchomości – minusy:
Ja widzę zasadniczo jeden. Jeśli wniosek do KOWR składa sprzedający, to trzeba opublikować ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości na portalu www.erolnik.gov.pl.
Zanim sprzedający złoży wniosek do KOWR, ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości musi zamieścić na specjalnym, rządowym portalu www.erolnik.gov.pl. Nie wystarczy zamieścić ogłoszenia o sprzedaży na portalach komercyjnych typu olx.
Czyli wtedy potencjalnie „cały świat” dowiaduje się, że określone siedlisko idzie na sprzedaż. Pierwszeństwo do zakupu będą mieli rolnicy indywidualni. Mogą oni – poprzez ten portal – składać swoje oferty. Jeśli znajdzie się rolnik indywidualny chętny do zakupu i spełni warunki wskazane w ustawie (m. in. co do wysokości proponowanej ceny), to Twoje (tj. nie-rolnika) marzenie o własnym siedlisku może sprzątnąć Ci sprzed nosa.
Wg mnie konieczność zamieszczenia ogłoszenia na portalu erolnik może być minusem, zwłaszcza, gdy:
- jesteś kupującym, znalazłeś osobę, która chce sprzedać gospodarstwo rolne, a jeszcze nigdzie tego nie ogłaszała.
Ogłoszenia na erolnik są dostępne publicznie. To nie jest tak, że mogą je przeglądać tylko rolnicy. Każdy może. Czyli po publikacji ogłoszenia o sprzedaży na portalu erolnik potencjalnie „cały świat” dowiaduje się, że określone siedlisko jest na sprzedaż. Mogą pojawić się inni zainteresowani, którzy zaczną podbijać cenę. Albo (co wg mnie mniej prawdopodobne, ale nie wykluczone) jakiś rolnik indywidualny, który będzie miał ustawowe pierwszeństwo do zakupu.
Wg mnie w takiej sytuacji najlepiej byłoby, aby wniosek o zgodę na zakup nieruchomości złożył do KOWR kupujący (wtedy nie ma konieczności publikacji ogłoszenia na portalu e-rolnik). Jako kupujący nie musisz wtedy rywalizować z innymi chętnymi (bo nikt poza Tobą nie wie, że sprzedający rozważa sprzedaż). Możesz od razu przedłożyć ofertę i całą transakcję zamknąć bez choćby jednego ogłoszenia. Ale to możliwe jest wówczas, jeśli kupujący ma kwalifikacje rolnicze.
- sprzedający woli zamknąć temat sprzedaży bez rozgłosu (bez publicznego ogłaszania)
Czasami ludzie nie chcą ogłaszać, że sprzedają nieruchomość. Z różnych powodów. Niekiedy dopiero sondują temat. Czasem obawiają się pytań czy komentarzy rodziny, sąsiadów. Dla wielu sprzedających proces sprzedaży (nawet z udziałem pośrednika) jest uciążliwy i nieprzyjemny (bycie „odpytywanym” przez obcych ludzi, konieczność pokazywania obcym ludziom domu, w tym prywatnych pomieszczeń – dla wielu ludzi jest bardzo niekomfortowa).
Wiele osób nie chce podawać w treści ogłoszenia zbyt wielu danych (jak choćby dokładnego adresu nieruchomości). Nie chcą, by obcy ludzie zaczęli się kręcić przy ich gospodarstwie, rozpytywać itp. Szczegóły podają tylko zainteresowanym, przez telefon albo na miejscu.
Tymczasem prawo reguluje dość szczegółowo, jakie informacje trzeba podać w ogłoszeniu o sprzedaży zamieszczanym na erolnik. Są to między innymi: numer działki, obręb, gmina, powiat – czyli de facto dokładny adres nieruchomości (ustalenie numeru domu i ulicy na podstawie numeru działki nie jest problemem na geoportalu). Dlatego osoby, którym zależy na tym, aby chronić swoją prywatność, mogą to postrzegać jako minus.
- bardzo zależy nam na czasie
Ogłoszenie na portalu musi być dostępne nie krócej, niż przez 30 dni, zanim złożymy wniosek do KOWR. Na rozpatrzenie wniosku przez KOWR, co do zasady, czeka się do miesiąca czasu. Tym samym cała procedura zakupu wydłuża się o te 30 dni, w trakcie których ogłoszenie musi wisieć na portalu.
- chcemy, by procedura sprzedaży była jak najprostsza i przytłaczają nas wszelkie formalizmy
Portal erolnik to nie jest zwykły, komercyjny portal, gdzie dowolnie możemy sobie kształtować treść ogłoszenia, edytować go, usuwać itp. Ustawa o obrocie ziemią rolną określa tryb postępowania związanego z publikacją ogłoszenia na tym portalu, np. minimalny zakres informacji podawany w ogłoszeniu oraz w odpowiedzi na ogłoszenie. Aby zamieścić ogłoszenie na portalu przez Internet trzeba mieć Profil Zaufany. Jeśli go nie mamy, ogłoszenie zamieszczamy za pośrednictwem KOWR.
Na portalu erolnik jest dostępna zakładka, w której znajdziemy opis, na jakich zasadach ten portal funkcjonuje, jakie wymogi musimy spełnić, aby zamieścić ogłoszenie itd.
Podsumowując, trzeba mieć na uwadze, że opublikowanie ogłoszenia na erolnik.pl wiąże się z tym, że wchodzimy w pewne regulacje prawne i musimy ich przestrzegać. Dla wielu osób nie będzie to problemem. Ale znam ludzi, których takie formalizmy będą dodatkowo zniechęcać.
Ja nie korzystałam z opcji złożenia wniosku przez zbywcę, więc sprzedający nie ogłaszał się na erolnik.pl. Dlatego po więcej informacji o zasadach zamieszczania ogłoszeń na tym portalu odsyłam do źródła: www.erolnik.pl
Podsumowanie:
Wg mnie opcja złożenia wniosku do KOWR przez ZBYWCĘ (sprzedającego) jest bardziej uciążliwa formalnie, niż gdyby wniosek składał kupujący.
Jeśli wniosek do KOWR o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej składa sprzedający, to musi on opublikować ogłoszenie o sprzedaży gospodarstwa na specjalnym, rządowym portalu www.erolnik.pl
Z tym wiąże się szereg kwestii – m. in. trzeba podać w ogłoszeniu określone informacje o nieruchomości. No i wszyscy potencjalnie mogą dowiedzieć się, że określona nieruchomość jest na sprzedaż.
Aby uniknąć ogłaszania się na e-rolniku, wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości musi do KOWR złożyć kupujący. Ale to możliwe jest tylko wówczas, gdy kupujący ma kwalifikacje rolnicze.
Jeśli kupujesz nieruchomość rolną za zgodą KOWR, a nie masz kwalifikacji rolniczych, wniosek o zgodę do KOWR powinien złożyć sprzedawca.
Notka prawna:
Artykuł przedstawia stan aktualny na wrzesień 2025. Pamiętaj proszę, że artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie może zastępować porady prawnej. Jako autorka nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie jego treści. Prawo to skomplikowana materia i często jeden szczegół przesądza o tym, że określone regulacje znajdą bądź nie znajdą zastosowania w konkretnym stanie faktycznym. Dlatego jeśli stoisz przed tak poważną decyzją jak zakup siedliska, zachęcam Cię do skonsultowania wątpliwości np. z radcą prawnym specjalizującym się w prawie rolnym. W pierwszej kolejności natomiast warto popytać w KOWR. Zanim złożyłam swój wniosek do KOWR kilkukrotnie konsultowałam się telefonicznie z pracownikiem Działu Prawnego KOWR. Za każdym razem uzyskiwałam rzeczową i konkretną informację. Adresy i kontakt do oddziałów terenowych KOWR znajdziesz na ich stronie internetowej.
