Nie jesteś rolnikiem a chcesz kupić co najmniej 1 ha ziemi rolnej? Marzysz o dużym, wiejskim siedlisku, które da Ci większą niezależność i bezpieczeństwo? Pragnienie posiadania ziemi jest w tylu sercach! W moim też było. Dlatego pomyślnie przeszłam całą procedurę administracyjną i otrzymałam zgodę KOWR na kupno gospodarstwa rolnego. To pierwszy artykuł z serii, która – prostym językiem – wyjaśnia, jakie formalności trzeba przejść, by kupić ziemię rolną, gdy nie jesteś rolnikiem indywidualnym I jak to zrobić mądrze. Zapraszam!

Tym wpisem rozpoczynam serię tekstów o zakupie siedliska. Temat jest złożony, dlatego podzieliłam go części, by był bardziej lekkostrawny.

W tym artykule skupiam się na podstawach – przedstawiam zwięźle ogólne zasady nabywania nieruchomości rolnych przez osoby, które nie się są rolnikami. W kolejnych częściach skupiam się już na bardziej szczegółowych aspektach, np. na tym, kiedy warto, by wniosek o zgodę do KOWR złożył kupujący, a kiedy sprzedający albo co to są kwalifikacje rolnicze i jak je zdobyć.

Zaparz sobie ulubioną herbatę, poświęć kila minut na lekturę, a w głowie powinno Ci się sporo rozjaśnić.

Ogólne zasady nabywania nieruchomości rolnych (min. 1 ha) przez osoby, które nie są rolnikami

Na potrzeby serii „siedliskiem” nazywam zbitkę 3 elementów: dom + budynki gospodarskie (np. oborę, kurnik) + ziemię rolną o powierzchni co najmniej 1 ha (lub większej). Czyli – w rozumieniu tego artykułu – siedlisko to taka zorganizowana całość. Obejmuje to, co jest potrzebne do prowadzenia możliwie jak najbardziej samowystarczalnego i niezależnego życia na wsi.

Najogólniej mówiąc, ziemię rolną swobodnie mogą kupować tzw. rolnicy indywidualni. Pozostali muszą spełnić pewne warunki.

Jeśli chodzi o zakup ziemi rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem, można wskazać (w bardzo dużym uproszczeniu) 3 główne zasady:

1) mniej niż 0,3 ha – brak jakichś specjalnych wymogów;
2) od 0,3 ha do 0,9999…ha – KOWR ma prawo pierwokupu;
3) 1 ha i więcej – kupno za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR.

Krótki komentarz do powyższego zestawienia:

Nieruchomość rolną, której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha co do zasady może nabyć każdy (nie ma tu jakichś specjalnych wymogów).

Ziemię rolną o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999...ha też można nabyć bez większych problemów, tyle tylko, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) ma prawo pierwokupu. O co chodzi z tym prawem pierwokupu? KOWR ma pierwszeństwo przed Tobą w zakupie takiej ziemi. Możesz kupić ją tylko wtedy, jeśli KOWR uzna, że nie jest nią zainteresowany. A skąd KOWR wie, że chcesz ziemię kupić? Kiedy Ty i sprzedający pójdziecie do notariusza, zawrzecie tam warunkową umowę sprzedaży. O treści tej umowy notariusz musi zawiadomić KOWR. KOWR ma miesiąc na realizację swojego uprawnienia dot. pierwokupu. Jeśli okaże się, że w ciągu miesiąca KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, dopiero wtedy Ty będziesz mogła/mógł sfinalizować transakcję.

W przypadku chęci kupna 1 ha ziemi rolnej i więcej – co do zasady na zakup trzeba pozyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR (jest kilka wyjątków od tej ogólnej zasady, ale o tym później). Dalsza część tekstu dotyczy już tylko opcji trzeciej, czyli kupna ziemi rolnej w wymiarze min. 1 ha przez nie-rolnika.

Rolnik indywidualny – czyli kto?

Ustaliliśmy, że jeśli nie jesteś rolnikiem indywidualnym, a chcesz kupić minimum 1 ha ziemi rolnej, to musisz uzyskać zgodę KOWR. Przypuszczam, że rolnikiem indywidualnym nie jesteś, skoro czytasz ten artykuł.

Ale, dla porządku, ustalmy jeszcze, kto to jest ten rolnik indywidualny. Rolnik indywidualny to osoba, która:

jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
ma kwalifikacje rolnicze,
co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego,
prowadzi przez co najmniej 5 lat osobiście to gospodarstwo.

Jak widzisz, posiadanie statusu rolnika indywidualnego nie jest takie proste. Jeśli nie jesteś rolnikiem indywidualnym, to pojawia się kolejna furtka, ale niedostępna dla wszystkich. Czyli kupno siedliska od osoby spokrewnionej.

Nabycie gospodarstwa od osoby bliskiej

WAŻNE: Od zasady, że ziemię rolną o pow. 1 ha i więcej może kupić tylko rolnik indywidualny jest trochę wyjątków. Z perspektywy „przeciętnego Kowalskiego” najprawdopodobniej najczęściej zastosowanie znajdzie wyjątek dot. pokrewieństwa z właścicielem takiego siedliska.

Chodzi o to, że ustawowych ograniczeń dotyczących obrotu ziemią rolną nie stosuje się do osób bliskich sprzedającemu (np. do jego dzieci, rodziców, wnuków). Dla przykładu: załóżmy, że Twój wujek ma gospodarstwo rolne i chce Ci je sprzedać. Wtedy to, że Ty nie jesteś rolnikiem indywidualnym, nie jest żadną przeszkodą. Na ten wyjątek można się powołać tylko w określonych w ustawie przypadkach (ustawa precyzyjnie określa, jaki stopień pokrewieństwa musi istnieć między sprzedającym a kupującym, aby ten wyjątek miał zastosowanie).

Kupno gospodarstwa rolnego przez nie-rolnika – zgoda KOWR

Załóżmy jednak, że:

chcesz kupić nieruchomość rolną od osoby niespokrewnionej (np. dom, budynki gospodarskie i ziemię rolną o powierzchni 1 ha lub więcej) oraz
NIE JESTEŚ rolnikiem indywidualnym.

Co wtedy?

Wtedy możesz takie siedlisko kupić pod warunkiem, że zgodzi się na to Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Ja wraz z mężem taką zgodę otrzymałam. Przeszliśmy pomyślnie przez całą procedurę administracyjną, która zakończyła się wydaniem nam zgody przez Dyrektora KOWR na zakup nieruchomości rolnej zabudowanej (dom + budynki gospodarcze + ziemia rolna) o łącznej powierzchni 2.49 ha. Dla porządku dodam tylko, że finalnie nie zdecydowaliśmy się na ten zakup (siedlisko okazało się mieć wadę prawną związaną z prawem budowlanym, ale to materiał na inną historię). Na szczęście zgoda na zakup nieruchomości rolnej wydana przez KOWR nie jest „nakazem” nabycia nieruchomości. To jedynie formalna „informacja” od KOWR, że – jeśli chcesz – możesz dane siedlisko kupić. Zgoda KOWR ważna jest rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

Zgoda KOWR na zakup nieruchomości rolnej o pow. 1 ha i większej – jak ją uzyskać?

Jeśli chcesz kupić siedlisko o pow. 1 ha lub większej za zgodą KOWR, trzeba złożyć do KOWR wniosek o zgodę. Drogi są dwie:

wniosek do KOWR składa zbywca (czyli sprzedawca siedliska) albo
wniosek do KOWR składa nabywca (czyli kupujący).

Przepisy prawa nie regulują, jak konkretnie mają wyglądać te wnioski o zgodę składane do KOWR. Dla ułatwienia nam (i sobie) życia KOWR na swojej stronie publikuje przykładowe wzory wniosków. Wg mnie zdecydowanie warto z nich korzystać (bo po co wyważać otwarte drzwi)?

Wszystkie aktualne wzory wniosków o zgodę zobaczysz i pobierzesz ze strony KOWR.

I teraz pytanie: kto powinien taki wniosek złożyć do KOWR – sprzedawca czy kupujący? Wnioski różnią się między sobą. W zależności od tego, czy wniosek składa sprzedawca czy kupujący, są nieco inne wymagania, które trzeba spełnić. Każda z tych opcji ma swoje plusy i minusy.

W kolejnym artykule na przykładach wskazuję, kiedy jest sens (i kiedy warto) by wniosek złożył sprzedawca, a kiedy kupujący.

Podsumowanie

Jeśli chcesz kupić ziemię rolną, a nie jesteś rolnikiem indywidualnym, to zasadniczo Twoje obowiązki wiążą się z tym, ile tej ziemi rolnej chcesz zakupić.
Jak chcesz kupić mniej niż 0,3 ha – to nie ma tu jakichś specjalnych wymogów i w zasadzie może to kupić każdy.
Jeśli chcesz kupić od 0,3 ha do 0,9999…ha – KOWR ma prawo pierwokupu (czyli pierwszeństwo przed Tobą, ale niekoniecznie musi być zainteresowany nabyciem danej działki).
Jeśli chcesz kupić 1 ha i więcej – musisz uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.
Od zasady, że jak 1 ha i więcej to zgoda KOWR – jest kilka wyjątków. Między innymi wyjątek dotyczący pokrewieństwa między stronami transakcji (np. kupno gospodarstwa od wujka). Tylko trzeba pamiętać, że ustawa określa stopień pokrewieństwa, jaki musi być spełniony, aby się na ten wyjątek „załapać”.
Wniosek o zgodę do KOWR może złożyć sprzedawca. Wzór można pobrać ze strony KOWR (Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej składany przez zbywcę nieruchomości rolnej)
Wniosek może też złożyć nabywca. Wzór można pobrać ze strony KOWR (Wniosek o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej składany przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne)
Wnioski różnią się między sobą – trzeba spełnić też nieco inne warunki, w zależności od tego, jaki wniosek składamy.

Zapraszam do kolejnych artykułów z serii!

PS Wiem, że te formalizmy mogą być przytłaczające. W rzeczywistości cały ten proces jest jak najbardziej do przejścia 🙂 Ściskam ciepło i życzę spełnienia marzeń o własnym siedlisku!

Notka prawna:

Artykuł przedstawia stan aktualny na wrzesień 2025. Pamiętaj proszę, że artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie może zastępować porady prawnej. Jako autorka nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie jego treści. Prawo to skomplikowana materia i często jeden szczegół przesądza o tym, że określone regulacje znajdą bądź nie znajdą zastosowania w konkretnym stanie faktycznym. Dlatego jeśli stoisz przed tak poważną decyzją jak zakup siedliska, zachęcam Cię do skonsultowania wątpliwości np. z radcą prawnym specjalizującym się w prawie rolnym. W pierwszej kolejności natomiast warto popytać w KOWR. Zanim złożyłam swój wniosek do KOWR kilkukrotnie konsultowałam się telefonicznie z pracownikiem Działu Prawnego KOWR. Za każdym razem uzyskiwałam rzeczową i konkretną informację. Adresy i kontakt do oddziałów terenowych KOWR znajdziesz na ich stronie internetowej.

Skomentuj